近期,银监会频繁下文,从外部监管到内部操作提出诸多要求,涉及服务实体经济、监管处罚、防控风险、弥补监管短板等多个方面。银监释放出的“强监管”信号,会影响你的“钱袋子”吗?
近期银监会发了哪些文件?
3月29日,银监会办公厅发布《关于开展银行业“违法、违规、违章”行为专项治理工作的通知》,要求在银行业金融机构中全面开展“违反金融法律、违反监管规则、违反内部规章”行为专项治理工作。
3月29日,《关于开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理的通知》下发,剑指银行业同业业务、投资业务、理财业务等跨市场、跨行业交叉性金融业务中存在的杠杆高、嵌套多、链条长、套利多等问题。
4月6日,银监会向银行业金融机构下发《关于开展银行业“不当创新、不当交易、不当激励、不当收费”专项治理工作的通知》,瞄准银行同业业务、理财业务、信托业务。
4月7日,银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》,提出24项措施,督促银行业回归服务实体经济本源。
4月7日,银监会下发《关于集中开展银行业市场乱象整治工作的通知》,要求组织全国银行业集中整治市场乱象。
4月10日,银监会发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》,在全国范围内进一步加强银行业风险防控工作,切实处置一批重点风险点,消除一批风险隐患,严守不发生系统性风险底线。
4月12日,银监会下发《关于切实弥补监管短板 提升监管效能的通知》从强化监管制度建设、强化风险源头遏制、强化非现场和现场监管、强化信息披露监管、强化监管处罚和责任追究6个方面,促进银行业金融机构规范经营。
密集发文 影响哪些人的“钱袋子”?
1
投资者:理财信息透明度大幅提升
不少人购买理财产品,仅盯着收益率,却很少关心投资标的。当下不少金融产品结构复杂、链条过长、参与方众多,往往看不出底层资产的“庐山真面目”。你以为自己买的是理财产品,殊不知资金又投入了基金公司的产品,最后钱将通过某个资管计划流向某个信托……为此,银监会最近发了多个文件,把整治的矛头和重点指向了同业业务和理财业务,严控层层嵌套,并要求商业银行提高同业、理财、信托等产品和服务的透明度。
强化穿透管理,缩短融资链条,对融资者而言,也可以大大降低中间环节费用,降低融资成本;对投资者而言,可以更清晰地把控理财或信托产品风险,不会盲从代销人员推荐。
2
购房者:住房信贷因城施策
央行统计数据显示,一季度,个人住房贷款余额19.1万亿元,增速环比回落1.1个百分点。3月份多地房地产调控政策密集“加码”,房地产调控成效正在显现。
因为违约率较低,个人房贷业务历来受到金融机构偏爱。但随着热点城市房价飙升,房地产风险不断积聚,银行心里也开始打鼓。因此,商业银行收紧了一线城市房贷,对购房者而言,热点城市的房贷政策一时间恐难放松,而三四线城市房地产去库存的压力仍存。
由此,监管部门一再强调,分类调控、因地因城施策,落实差别化住房信贷政策。因此,对于在三四线城市购房者来说,住房贷款还是未受太大影响。
3
掌上一族:清理校园网贷、“现金贷”
一度因坏账率高、学生无力还款而使银行撤出的校园市场,正逐渐被互联网金融所占领,并以校园网贷、“现金贷”等主打互联网消费金融的产品最为流行。
但互联网金融公司在校园里“跑马圈地”的过程中,高利贷陷阱、裸照抵押、暴力催收等乱象也应运而生。银监会在近期发布的文件中,点名要清理校园网贷和“现金贷”业务。
其实,围堵漏洞、清理违规业务容易,但解决“掌上一族”在校学生合理合规的金融需求却不容易。为了不把学生们的融资需求引到“地下”,在加强监管的同时,希望商业银行等传统金融机构重新回到校园,通过互联网金融手段,创新更贴合这一群体的信贷业务。
4
企业主、个体户:整治不当收费
小企业主和个体户面对银行时议价权往往较弱,时常享受不到“货真价实”的服务,却变相推高了企业融资成本。有的企业被迫支付了财务顾问费却没有获得服务,有的企业流动资金贷款被转为承兑汇票,有的个体户被强制搭售理财、基金、贵金属等金融产品……
此次监管部门发文整治不当收费,将重点检查银行是否存在无实质性服务、超出价格目录范围收费,或者是否存在以贷转存、存贷挂钩、以贷收费、转嫁成本等不合理贷款条件。如果整治能够落到实处,小微企业和个体户的融资成本或有所下降。
5
金融从业者:难套利、查薪酬
时下,金融产品让人眼花缭乱,银行“钱生钱”的路子不再仅限于投往实体经济,而是更多在机构间空转。资金“脱实向虚”饿瘦了实体经济,却喂肥了部分金融机构,当然还有一些轻松获利的金融从业者。
金融产品越来越复杂的同时,金融交叉性风险也在加大。对此,监管出重拳治理“监管套利、空转套利、关联套利”,堵住一些有牌照依赖、惯于资金空转的中小金融机构,使其难再坐享其成。
与此同时,银监会将在不当激励方面展开专项治理,加大对金融从业人员考评指标和考核机制的检查,看是否存在重业绩轻风险、指标过高过重不切实际,薪酬支付上是否有延期支付,风险责任是否与薪酬挂钩等。
看来,银行的“金领”也没那么好当!风险责任正逐渐成为衡量薪酬更加重要的标尺!
住房总套数,对于判断一个地方房地产市场健康与否,无疑是一个至关重要的指标。虽然截至目前除了深圳之外,一线城市和二线热点城市均未公布这一数据,但凡事都有迹可循,记者试图根据政府公开信息披露的相关数据,从中推算其大致的住房总套数。结果无一不显示,目前这些地方的住房数均已能满足市民的居住需求,之所以供需矛盾依然突出,炒作是一个重要的因素。
值得注意的是,国家正在加强不动产登记,争取年底前实现全国所有县市的不动产登记,地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。到今年年底或明年,每个地方的住房数将一清二楚。
在房地产数据发布上,各地一直对一个数据讳莫如深,即当地住房总套数。
日前,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康透露,深圳现有住房1041万套,并一语道破:“如果房子只是用来住,我们认为是足够的。如果用来炒作,那是不够的。”
深圳:目前有住房1041万套
在4月8日至9日举行的第二届中国制造2025(深圳)高峰论坛上,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康应邀出席,其发言的主题是对深圳发展制造业的几点思考。在谈到城市用地时,吴思康顺便提了一下房价。
吴思康说,现在深圳的房价很高,但是得到的信息是,深圳的房子都是刚需。“我不否定这个结论,这里给大家提供一个数据,深圳目前有住房1041万套,‘十三五’期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照此测算,现有的住房可容纳2800万人。深圳现在实际人口大概是2000万人,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子只是用来住,我们认为是足够的。如果用来炒作,那是不够的。”
会后,吴思康解释道,统计标准以是否有独立厨房、洗手间来衡量,1041万套包含了城中村住房,但不符合统计标准的部分职工宿舍等未计入其中。
值得注意的是,深圳现有的住房中,商品房占比并不高。《深圳住房保障发展规划(2016-2020)》显示:根据2013年的住房调查,全市住房总量共1035万间套。其中,商品房约128万套;政策性保障性住房约34万套;单位及个人自建住房约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋,约650万套间;工业区配套宿舍及其他168万套间。按上述数据计算,商品房的占比仅为12.4%。
但是,吴思康的讲话中没有透露深圳人均居住面积。记者能查到的最新数据是2015年的。据《深圳统计年鉴2016》显示,2015年,深圳人均住房建筑面积20.6平方米。
虽然这一数据与“正常”值(人均居住面积35平方米)还有一定差距,但2016年深圳市新建住宅成交套数4.04万套、竣工保障房5.1万套,2017年计划新开工及筹集人才和保障性住房8万套、供应4.5万套。随着后期大量商品房、保障房的建成,深圳商品房占比、人均居住面积等有望逐步增加。
上海:住房数量足以满足
在上海楼市,不仅城镇住宅总量和城镇常住人口总量匹配,人均居住面积亦不低。
《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,至2016年末,上海城镇居民人均住房建筑面积36.1平方米,居民住宅成套率达97%。
人均36.1平方米,这一数字在全国热点城市中是比较高的,很让北京、深圳、广州等地的居民羡慕。记者注意到,上海城镇居民人均住房建筑面积逐年在改善提高,2012年至2015年的数字分别为33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。
同期,上海的人口增长速度并不快。2015年末,其常住人口总数为2415.27万人。到2016年末,这一数据更新为2419.70万人,仅仅增加了4.43万人。
上海城镇化率较高,这方面能查到的最新数据是2011年,城镇人口为2096万人,城镇化率达89.3%。考虑到这几年城镇人口的增加,暂按2150万人计算,上海城镇住房面积约为7.76亿平方米,如果每套住房面积按85平方米计算,大约共有913万套。
上海官方公开的其他数据也印证了记者这一推算。根据《2016年统计年鉴》,截至2015年底,上海各区县居住房屋面积总计6.3亿平方米。《2016年本市房地产市场综述》显示,2016年,上海市商品房施工面积1.51亿平方米,住宅8073.94万平方米。另外,2016年,还新增供应各类保障性住房5.2万套。
如果仅从居住需求来看,上海目前的住房数量足以满足,而且人均居住面积还不低。
北京:去年新增住宅约22.34万套
相比上海,《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》并没有披露城镇居民人均住房建筑面积的数据。这方面能查到的最新数据见于《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》,到2015年末,北京城镇居民人均住房建筑面积为31.69平方米。
截至2015年末,北京常住人口2170.5万人,其中城镇人口1877.7万人。据此推算,北京城镇住房面积大约5.95亿平方米。北京很多住宅面积不大,特别是早些年建的,如果按照每套80平方米计算,大约共有744万套。
而截至2016年末,北京市常住人口2172.9万人,比上年末增加2.4万人,其中城镇人口1879.6万人,只比2015年多了1.9万人。根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》,2016年,北京市竣工的商品住宅为1275.2万平方米,各类保障房竣工6.4万套。如果同样按照每套80平方米计算,去年一年新增住宅约22.34万套。
北京城镇户均人口2.7人,据此推算约有家庭695万户,按照北京目前的城镇住宅总量,是能满足居民的自住需求的。
财经自媒体“杠杆游戏”的主创张银银认为,北京还有大量的非住宅性质公寓、单位宿舍等,实际承担的是居住职能,如果把这一块也考虑进去,北京目前的房屋(住宅+公寓)不仅能满足需求,甚至有部分一定是空置的。
广州:拥有住宅房屋约800万套
4个一线城市中,广州现有住房数量并不高,但人均居住面积却不低。
今年3月19日发布的《2016年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年末常住人口1404.35万人,城镇人口比重为86.06%。不过,这份公报并没有披露广州市城镇居民人均住房面积,只提到“全年农村常住居民居住住房总建筑面积人均49.74平方米”。
目前能查到的最新官方数据来自于《统计年鉴》,2013年,广州城镇人均住房面积为22.73平方米。
另一个能够作为参考的数据,则来自广州市政协委员、广州住建委总工程师李敏霞在今年1月召开的广州市政协十三届一次会议上的发言。李敏霞说,目前广州拥有住宅房屋约800万套,总建筑面积约6.43亿平方米,若常住人口按1740万计算,人均居住面积超过35平方米。
作为系统内的人,李敏霞所透露的这些数据应该比较可信。李敏霞还表示,广州市购房群体日趋年轻化,21岁至36岁人群购房比例从2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。
值得注意的是,广州的人口吸引力较强。从官方公布的常住人口数据来看,2014年为1308.05万人,2016年则达到1404.35万人,2年增加近100万人,远超同省的兄弟城市深圳。
南京、苏州不缺房
作为二线城市的代表,楼市“四小龙”之一的南京和苏州,其住房数量同样远非市场所言的那么紧缺。
记者通过业内人士进行查询,南京市区目前商品房共有144万套入网,总面积1.33亿平方米,平均每套面积92.3平方米。该统计仅仅是已登记入网的商品房,不包括公寓、自建房、安置房、保障房、单位宿舍等。
根据《南京统计年鉴2016》和《2015年国民经济和社会发展统计公报》,2015年,南京市城镇人均居住面积36.5平方米;常住人口823.59万人,其中城镇常住人口670.40万人,户均人口2.82人。由此推算,城镇住房面积大约2.4亿平方米,如果按每套房面积90平方米计算,共有267万套房,超过238万的家庭户数。
随着特大型城市的定位,南京人口流入再回上升通道。2016年,南京常住人口增长3.41万人,创四年来新高。人口增长的同时,新建商品房的数量也在增加,2016年共卖出14.5万套商品房,比前五年平均水平多一倍。
显然,南京现有住房数量能满足居民自主需求。而且,“十三五”期间,南京新建商品房年均上市将达800万平方米、各类保障性住房1500万平方米约15万套。
相对于南京,苏州的住房更宽裕。根据《苏州统计年鉴2016》、《2016年苏州市国民经济和社会发展统计公报》,2015年,苏州城镇人均居住面积43.8平方米;常住人口1061.60万人,其中城镇人口794.08万人,户均人数3.04人。由此推算,苏州城镇住房面积大约3.5亿平方米,如果按每套房面积90平方米计算,共有388万套房,超过261万户家庭数。
作为江苏经济第一市,2016年,苏州商品房销售火爆,共成交11万多套,成交面积1259万平方米。不过,苏州人口增长速度开始放缓,2016年只比2015年增加了0.97万人,远低于南京的3.41万人。
张银银认为,苏州的小城镇、农村,大部分已准城市化,对苏州市区的依赖没有一般城市大。另外,近300万外来人口中,有很大部分可能只是来打工的,永远不会在苏州买房。如果除掉这部分,不敢想象苏州真实的城镇住房空置率有多高。
期待公布住房数据
从记者推算的一线城市和部分热点二线城市的住房数来看,都能满足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子,以及小产权房、自建房等没有纳入统计口径的住房,目前这些地方的住房数应该是远远大于其城镇居民家庭户数的。
经济学家马光远曾撰文指出,从数据的透明度而言,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据、房价的统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等等,都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说,从1998年房地产市场化以来,中国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今似乎没有任何部门做过统计。
马光远认为,每个城市有多少房子等数据清楚透明了,房价怎么走,老百姓会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账,成为一个秘密,房子的稀缺就会成为炒作的借口。
值得注意的是,中国正在进行一次真正的住房普查,大部分地区已开始发放不动产权证。截至2016年底,不动产统一登记制度已在全国335个地市州盟、2808个县市区旗实施。国土资源部部长姜大明近日表示,争取年底前实现全国所有县市的不动产登记,地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。
这意味着,一旦今年底或明年登记联网完成,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,都可以在平台上查到。届时,再想炒房,或许会变得更加困难。
延伸阅读:全国城市住宅用地供应持续增加
今年第一季度,全国105个主要监测城市住宅用地供应同比增加,占建设用地供应比例升至近两年最高,一线城市增幅超过50%,有利于保持市场稳定,合理引导预期。
全国城市地价动态监测组17日发布数据显示,截至3月31日,第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷,供应量环比减少50.45%,同比下降4.22%。从各类城市情况来看,住宅用地供应量一二线城市同比增加明显,一线城市增幅超过50%,三线城市微幅下降。从20个热点城市土地供应来看,住宅用地供应同比也出现大幅上涨,涨幅超过30%。总体而言,住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。环比方面,各类用地供应均出现环比下降,符合土地供应的时序特征。
全国城市地价动态监测组负责人赵松说,4月初,住建部和国土资源部联合出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,进一步明确了土地供应方面因城施策的量化标准,以及编制和公布住宅用地供应规划、稳定预期的具体要求,在多方合力下,预计二季度住宅地价增速或将进一步放缓。
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