富力地产（02777.HK）开始进军英国房地产了。
近日，据英国《房产周刊》（Property Week）报道，富力地产斥资6000万英镑（约合3.2亿元人民币）购下位于伦敦南部克罗伊登区的雀巢大厦及其附近的地块，正式进入英国房地产领域，这也是富力地产在英国的首个住宅公寓项目。项目预期将建成超1000套住宅公寓，项目总值将达到5亿英镑。
其实，富力地产，这家总部位于广州的港股上市房地产公司，早有海外扩张的先例。富力地产迈出海外扩张的第一步是在2013年底，当时富力地产以85亿元收购马来西亚柔佛州新山地区的6幅地块，推出富力公主湾项目。富力公主湾定位为住宅、酒店、写字楼、国际时尚商业街、空中会所、1.8公里滨海长堤等六大业态的大型滨海社区。这个项目推进很快，从签署项目的土地买卖协议至开售历时不到八个月时间。但受制于销售人群定位以及前期宣传力度的影响，该项目的销售情况并不乐观。公司公开数据显示，2014年以来新山富力公主湾项目的预售情况逐年下滑，三年累计完成35亿的销售额，尚不足当时投资成本的一半，低于曾立下的2014年便实现50亿的销售预期。
随后，富力地产进入澳大利亚房地产市场，在墨尔本与布里斯本先后收购了5个项目，并已将位于澳大利亚的布里斯本一号项目加入销售组合，项目当前处于预售阶段。根据项目介绍，布里斯本一号项目方案由三栋塔楼组成，供给608套高品质公寓，项目市场需求较强，项目去化较快，在近两年为公司贡献了近10亿的销售额，且富力地产计划于今年分期推售同位于澳洲的布里斯本袋鼠角项目以及墨尔本凯尼雅思项目。
虽然富力地产的海外扩张喜忧参半，但是从整体角度看，富力地产在海外业务的布局仅是刚刚起步，尚不能对整体业绩构成重大影响。2016年公开数据显示，富力地产海外土地储备建筑面积占总面积的6.9%，海外业务仅贡献了当年2.5%的销售额。
对于富力地产而言，其业绩的主导影响还是要看国内的房地产销售情况。其中，物业发展贡献的收入即房地产协议销售结转收入为其核心收入来源，该分部贡献收入占2016年总收入的91%，当前结转收入几乎全部源自国内的房地产销售。可以说物业协议销售情况直接决定了公司未来的业绩。
然而，在去年地产市场房地产开发投资、商品房销售面积双双大幅升高，恒大、万科、碧桂园均实现了销售额突破3000亿元大关的背景下，富力地产在年关交出了一份“温和”的答卷。据公司公告披露，富力地产2016年实现合同销售金额609亿元，同比增长12%。而按照富力地产前一年的预期，2016年公司的销售目标为600亿元，将将过线。值得注意的是，富力地产在2014年以及2015年的销售目标分别为700亿元与600亿元，而两年的实际销售均为544亿元，与目标均存在着不小的差距。
销售额的将将过线或许和公司降低一线核心城市的土地储备及项目开发投入、销售扁平化的战略方向相关。
从整体角度来说，富力地产2016年的协议销售来自华北、华南、海南三大区域的25个城市和地区，以及海外两个城市马来西亚柔佛新山和澳大利亚布里斯本，合计65个项目。
上图可以看出，从存量角度看，富力地产的销售主要来源于华北地区，2016年贡献了359亿元的协议销售额，占总销售额近6成，剩余部分主要由华南地区贡献。从增量角度看，2016年销售额增长主要来源于华北地区及海南，两者分别贡献销售额同比增量33亿元及26亿元。
再将关注点放到富力地产销售额排名前五的几大核心布局城市。
上图显示的是各大区域的近三年销售情况。可以明显看到富力地产在北京以及广州的销售额呈现连年下滑。北京地区的销售额从2014年的126亿元下滑到2016年的77亿元，降幅达39%。而广州的销售额已经腰斩，降幅达56%，2016年销售额已不足63亿元。相反，天津地区、上海及周边地区以及海南地区迎头赶上，2016年天津地区的销售额达到72亿元，已超过公司的大本营广州。此外还有很许多未列在图表上但销售额在近三年实现翻番的城市，诸如福州、无锡、大同、惠州、贵阳、珠海、包头等。
从总建筑面积的角度看，几大城市的土地储备除上海以外均有不同程度的下滑。其中，北京、广州地区土地储备与销售额双降的情况最为明显，北京与广州的土地储备分别由2014年的264万平方米与270万平方米跌至2016年的150万平方米与115万平方米。两者较2014年土储合计减少近一半。
年底的各区域在建面积使这一趋势更为明显。各大核心城市的开工面积均呈现为逐年下滑。其中广州由2014年的12个项目减少至2016年的8个项目，开发中总建筑面积减少15%。而北京由2014年的7个项目减少至2016年的4个项目，开发中总建筑面积降低3成有余。
就一线核心城市而言，北京在富力地产的战略结构中占据重要地位。自20年前进入北京，富力地产以北京富力城为起点进行了一系列的房地产开发活动，发展方向均为住宅项目。2014年富力惠兰美居将富力地产北京的销售额推向高点后，富力地产在北京地区的项目拓展便开始逐步降低，近一年未发现有新的项目开动。去年的销售动力主要由通州富力中心和北京富力新城两个项目带动，今年预期情况将不发生变化。根据公司年报中可取得的最新数据显示，目前处于发展中以出售为目的物业项目一共4项，包括位于通州新城南街的富力金禧花园、通州核心区的通州富力中心、通州区永顺镇的富力慧兰美居以及廊坊市的富力新城，15年总建筑面积为189万平方米，随着上述项目的陆续完结交付，土储2016年减少至150万平方米。
广州是富力地产在华南地区的重点城市，去年的协议销售金额主要源于九个持续发展项目。其中位于越秀区中山一路的富力东山新天地是近几年支撑广东地区销售额的核心项目。富力东山新天地于2013年推出，是包含高端住宅单位、服务式公寓、办公大楼及零售地产的多期发展的市中心重建类项目，去年为公司贡献了23亿销售业绩。不过，该项目对公司的销售业绩贡献也同样在逐年减少。
与之相应的是，当前公司的增长动力由传统一线城市向新一线城市以及部分二线城市偏移。如杭州、福州、无锡、南京、珠海、南宁等城市在近三年受到了富力地产的关注，上述地区土地储备规模以及销售业绩均增幅较大。诸如海南省以及惠州、包头等城市均逐渐成长为富力地产销售业绩的支撑区域。富力地产在近三年也新开拓了多个非一线城市，公司在郑州、秦皇岛、呼和浩特、南昌、烟台等二三线城市均有一定的土地储备增加。
中国房地产指数系统百城价格指数显示，截至2016年11月，2016年一线城市样本住宅平均价格上涨23%，而同期二线及三线城市上涨幅度为17%与9%。如果从2015年初计算幅度的话，一线城市样本住宅平均价格上涨44%，而同期二线及三线城市上涨幅度仅为18%与8%。所以，当富力地产销售结构向一线以外的城市调整时，公司的销售业绩不免受到影响。
根据富力地产在2014年年报中的描述，“本集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。我们预期来年将不会参与太多土地收购项目，特别是在三线和四线城市的土地收购。如有十分合适的土地收购项目，本集团亦只限于考虑北京和广州等一线城市。”而2015年开始，公司的描述则变更为“除主力收购一线和二线城市的土地外，我们也集中收购从出售至交付周期较短的高周转项目。一线和二线城市因土地资源紧绌及成本较高，项目周转速度较慢，此举正好补充这些周转较慢的一线和二线城市项目”，表示了向三四线城市拓展的倾向。2016年则将目标修订为，“本集团将继续分散协议销售的来源至更广泛的城市分布，以提升目标销售的规模。”可见，公司铺开销售地域的情况仍将持续。
如果从对公司的利润影响考虑，可以看到一线及新一线城市项目的毛利率普遍要高于其余城市。2016年，北京的销售毛利率为36%，天津为42%，均较前期有所提升。广州的项目结转毛利率虽然由前年的51%下滑至30%但依然高于太原等二线城市。销售情况与整体利润率的叠加效果对未来报表的影响是显著的。
从去年的业绩来看，富力地产房地产销售结转贡献了495亿的营业额，产生利润61亿元，较2015年降低了1亿元。公司的高融资规模在去年造成了66亿元的利息支出，占营业收入总额的12%，几乎可以比肩去年的净利润，给公司造成了巨大的财务压力。此外，亏损的酒店营运项目、足球队在去年共计亏损8亿元，使业绩雪上加霜。公司去年的净利润可以正向增长，一部分原因是由于房价走高带动的投资物业租金预期上涨进而提升了投资性房地产的估值，投资性房地产公允价值变动贡献的17亿元的收益抵消了部分损失。但这显然不是长久之策。
富力地产于2015年恢复A股申请上市计划，并在今年积极推动上市申请进程，一份优秀的财报对于富力地产的重要性不言而喻。在房地产调控的背景下，富力地产是否能顶住压力完成业绩优化仍需时间的考验。
